a彩娱乐官网平台-恒大为什么卖商业:意在盘活存量资产 进一步降低负债

  恒大为什么卖商业

  7月7日,一份恒大集团的待售商业资产清单出现在网络上。

  经济观察报获悉,从7月开始,中国恒大集团(以下简称“恒大”,03333.HK)一次性集中推出旗下多个地产物业,从出售清单统计,此次出售涉及的物业多达223个,资产类别包括写字楼、酒店、购物中心、商铺、医院、会议中心等。

  接近恒大的人士确认了这一消息,“跟以前没有太大区别,这些物业我们之前也一直陆陆续续在卖,只是采取零散出售的方式。”其表示,此次集中推出,是希望通过专业团队去推荐销售,至于售罄的时限,恒大没有设立时间表。

  如果不是这份待售清单,外界恐怕很难知晓恒大的投资物业项目储备。

  根据上述清单粗略统计,恒大待售的购物中心29个、写字楼30个、酒店37个,大部分位于一线城市、省会城市,少部分位于三四线城市,另有约100个商铺、会议中心等其他业态分布于全国。

  对于集中出售大体量的非住宅资产,截至发稿前,恒大方面仍未公开回应。

  这是一份怎样的资产清单呢?

  以购物中心为例,将恒大和近年来比较活跃的几家开发商做一个比较,会发现恒大购物中心的规模和城市其实没有明显的劣势。截至2019年底,龙湖、大悦城、华润置地、新城自持开业的购物中心数量分别是39家、10家、42家、63家。

  不过,在商业地产领域,数量优势并不等同于质量优势,投融管退是一套专业系统,要在这个领域拥有姓名,一定要付出代价。

  上述四家地产公司,从盖房子延伸到做商业,都搭建了独立于地产开发之外的商业管理体系,在招商运营、投融资安排、退出方式上,数年甚至十数年不间断地进行了投入和探索。

  万科切入商业领域还想做到数一数二,花的是真金白银,2016年斥资130亿元收购了印力集团,迅速拥有了排名行业第二的规模。

  更典型的例子是融创文旅,2018年10月,融创收回了万达对13座文旅城的运营管理权,用什么去填充这13座文旅城,内容的重要性迫切地摆在面前,两个月后,由融创集团董事长孙宏斌长子孙喆一执掌的融创文化应运而生,成为了与住宅、文旅、服务并列集团四大战略板块之一。

  从开发到持有,中间是一道鸿沟,要跨过去不容易。

  这道理,恒大当然懂得,它也曾在文旅方面进行过尝试,海花岛、启东海上威尼斯都是恒大具有标杆意义的文旅项目,但它们的配套酒店和会议中心现在都出现在了待售清单上。现在,恒大的资源和热情属于新能源汽车。

  商业或者说投资型物业并没有被放在这样的战略高度上,恒大没有独立的商管团队,投资型物业更多归属于各个区域,难以系统化耕耘,尽管它也是四大业务板块之一,但业绩表现承载不了更多期待。

  恒大为什么要卖商业?

  恒大的收入来源来自四大业务分部:地产开发、物业投资、物业管理及其他。2019年度,这四大业务贡献的收入分别为4646亿元、13.6亿元、43.8亿元和72.5亿元。

  虽然排序在地产开发之后,但物业投资的收入贡献仅占上市公司总收入的0.29%。从这个角度来说,这些待售的资产甚至算不上核心资产,更多是开发业务的副产品。

  而创造了0.29%收入贡献的这部分资产估值有多少呢?竟有1626亿元。

  并且,截至2019年12月31日,恒大的资产负债率达83.75%,总借款为7999亿元,其中一年以内借款为3720亿元。同期,中国恒大货币资金为2287.7亿元,其中现金及现金等价物约1500.56亿元。7月1日,恒大发布的未经审核营运数据显示,今年前6个月,中国恒大实现累计销售额3488.4亿元,同比增长23.8%;累计销售回款3120亿元,同比增长66.5%。

  所以恒大会说,商业物业开发和持有需要沉淀大量资金,恒大计划出售旗下写字楼、酒店、商业等商业物业,意在盘活存量资产,进一步降低负债。

  有什么理由不卖呢?现在的关键问题是怎么卖,以及卖给谁?

  推行方式采取员工激励政策

  而为了反映出其大力降负债的决心,恒大出台相关激励政策,员工推介成功即可获得0.5%-5%佣金。

  早在7月4日,一位恒大内部员工就在自己的微信朋友圈发出这样一段推介,搭配的是多张恒大写字楼、酒店等物业的图片:“有意向购置和投资恒大集团旗下的1000平方米以上的写字楼、酒店、商业的大佬们可以找我,欲购从速,前期可选择性大,内部优惠多,范围:全国。”

  一位恒大中层管理人员向经济观察报透露,“我们集团的高管也在转发这个消息,内部鼓励员工参与,但这个不作为硬性考核任务,只奖不罚”。一旦内部员工促成成交,可获取的佣金点介于0.5%-5%之间。

  该恒大中层管理人员表示,手中有资源的内部人员都可以通过推介来赚钱,大家都觉得是老板在发福利。“但如果作为一项硬性任务,那就是两码事了。”

  一名恒大一线员工表示,这次出售并未要求全员参与,普通员工级别目前暂未接到通知。

  目前市场上有意向出售商业资产的开发企业不止恒大一家,孙宏斌年初表态,今年将卖掉部分酒店、商业、乐园等持有型物业,万科同样正在整售深圳的4处商业资产。

  虽然市场上流动性充裕,但此类大宗交门槛较高,SOHO中国与黑石传出整售谈判消息,至今历时近10个月没有下文。

  大宗资产交易和普通商品房买卖不同,投资者是专业机构,市场情绪理性,在资产价值评估方面,投资收益是重要指标,恒大若延续“全民经纪人”销售打法,尚需经历严格考验。

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责任编辑:覃肄灵

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